共有名義の建物を解体するには｜共有者全員の同意が必要な理由
相続などで共有名義になった建物を解体するときに必要な共有者の同意、連絡が取れない共有者がいる場合の考え方、費用の負担割合について静岡県島田市の解体業者が解説します。
公開日： ／ 更新日： ／ 執筆：株式会社AMT
相続した実家が兄弟の共有名義になっている。よくあるケースです。この場合、ひとりの判断だけでは解体できません。建物を取り壊すことは共有物の「処分」にあたるため、原則として共有者全員の同意が必要です。
この記事の要点
- 建物の解体は共有物の処分行為にあたるため、原則として共有者全員の同意が必要です。
- 登記事項証明書で建物と土地の名義・持分を確認し、同意・費用負担・解体後の土地の扱いを書面に残します。
- 所在不明の共有者がいる場合は裁判所が関与する制度があり、司法書士・弁護士への相談が必要です。
共有名義の解体に全員の同意が必要なのはなぜ？
建物の解体はもとに戻せない変更・処分行為にあたり、共有者全員の同意が必要だからです。持分の多い人が単独で決めることはできません。
共有物に対してできることは、行為の重さによって必要な同意が変わります。
- 保存行為（修繕など現状を維持する行為）…共有者が単独でできます
- 管理行為（賃貸など）…持分の価格の過半数で決められます
- 変更・処分行為（売却、取り壊しなど）…共有者全員の同意が必要です
建物の解体は、もとに戻せない変更＝処分行為です。そのため全員の同意が前提になります。持分の多い人が単独で決めることはできません。
同意を得ないまま解体すると、他の共有者から損害賠償を求められるおそれがあります。急ぐ事情があっても、先に同意を固めてください。
共有名義の建物はまず何を確認する？
登記事項証明書を取り、現在の名義と持分を確認してください。建物と土地で名義が違うこともあるため、両方の確認が必要です。
「たぶん兄と半分ずつ」といった思い込みで進めると、あとで食い違います。登記事項証明書（登記簿謄本）を取って、現在の名義と持分を確認してください。
- 法務局の窓口・オンラインで取得できます
- 建物と土地で名義が違うことがあります。両方を確認してください
- 相続が済んでいない場合、登記上はまだ亡くなった方の名義のままのことがあります
相続登記が未了だと、相続人全員が関係者になります。誰が相続人にあたるかの確認から始まるため、時間に余裕を見てください（相続した実家の進め方）。
共有者の同意は書面で残すべき？
口約束では後で食い違いがちです。解体への同意、費用負担の割合、解体後の土地の扱い、売却代金の分け方を書面にしておくと安全です。
口約束だけで進めると、あとで「聞いていない」となりがちです。次の内容を書面にしておくと安全です。
- 解体することへの同意
- 費用を誰がどの割合で負担するか
- 解体後の土地をどうするか（売却するのか、持ち続けるのか）
- 売却する場合の代金の分け方
解体費用の見積りを先に取っておくと、話し合いの材料がそろいます。金額が見えないまま「解体しよう」だけ決めても前に進みません（費用シミュレーション／見積り前に準備するもの）。
連絡が取れない共有者がいたらどうする？
裁判所の関与のもとで手続きを進められる制度がありますが、要件と手続きが定められているため、司法書士・弁護士にご相談ください。
相続が重なって共有者が増え、所在が分からない人がいる。これも珍しくありません。
こうした事態に対応するため、所在等が不明な共有者がいる場合に、裁判所の関与のもとで手続きを進められる制度が設けられています。ただし要件と手続きが定められており、内容によって使える制度が変わります。
該当しそうな場合は、司法書士・弁護士にご相談ください。当社は解体工事の会社であり、権利関係の手続きを代行することはできません。ただ、費用の見積りは同意を得るための材料になりますので、その部分はいつでもお手伝いできます。
共有名義の解体費用はだれが負担する？
法律上の原則は持分の割合に応じた負担ですが、当事者の合意で別の分け方にすることもできます。
法律上の原則としては、共有物にかかる費用は持分の割合に応じて負担します。ただし当事者の合意で別の分け方にすることもできます。
- 持分どおりに分ける
- 実家に住んでいた人が多めに負担する
- いったん誰かが立て替え、土地の売却代金から精算する
立て替えて後から精算する形をとる場合は、その約束も書面にしておいてください。支払いのタイミングは支払い方法とローン、売却との兼ね合いは古家付きか更地かをご覧ください。
共有名義の建物を解体した後の手続きは？
取り壊した日から一定期間内に建物滅失登記を申請します。共有名義の場合、この申請は共有者の1人からでもできるとされています。
解体が終わったら、建物の登記を閉じる手続きが必要です。登記されている建物は、取り壊した日から一定期間内に建物滅失登記を申請します（建物滅失登記）。
共有名義の場合、この申請は共有者の1人からでもできるとされています。ただし固定資産税の扱いなど、その後の手続きは共有者全員に関わります（空き家の固定資産税）。
まとめ
共有名義の建物の解体には、原則として共有者全員の同意が必要です。まず登記事項証明書で名義と持分を確認し、費用負担と解体後の土地の扱いまで含めて書面にしておくこと。所在不明の共有者がいる場合は専門家への相談が必要です。見積りは同意を取りつけるための材料になりますので、話し合いの前段階でもお気軽にご相談ください。